[项目管理]租房搬家也是做项目




  趁五一的时间重新租了房子,众所周知换房子是件挺麻烦的事情。然而,总有一些麻烦的事情是我们必须面对的。于是狠狠的利用五一长假的时间,把这件事情办了。办的过程,虽然偶有波折,但总体顺利。我突然发现整个搬家过程就是一次蛮典型的项目实施,觉得可以作一些总结。于是,我便在新住所里,开始敲这篇博客。

需求分析:为什么要搬家?


  我们原来住的是一套四十几平的一居室,住了三年多,周边的生活环境都已经非常熟悉了,和房东也一直相处愉快(秘诀之一:提前多一点时间交房租?)。然而还有两个月,宝宝就要出生了,宝宝出生后,父母要过来帮我们照顾宝宝,人多了,换房的需求便产生了,其实一切都是为了孩子。
  所以,我们需要一个二居室的房子,而且房子的居住条件至少不比现在的差,全装全配是基础需求。那么这就是需求的全部了吗?
  显然不是,需求还包括,新居所要有一个良好的交通,良好的交通是指可以方便的利用公共交通到达我和我太太上班的地方,其实真正良好的交通还应该是可以规避跳槽风险的,即使我们换了工作,依然可以相对方便的到达不确定的未来公司?这似乎是一个“变态需求”?在上海,其实就是小区离地铁站不要太远就可以满足这个要求了。只要能够搭上地铁,交通就不是多大的问题了。
  此外,我们还有一个非常特殊的需求,我们希望有一个好相处的房东。我们不是十天半个月的短租,很难想像和一个非常难相处的房东长期合作有多么痛苦,如果房东特别刁,再好的房子我们也作为次选。好房东和好员工一样难得,在此郑重怀念和感谢我上一家房东夫妇给予我们的尊重和照顾。
  刚刚只是考虑了我和我太太的需求,而将来的房子里还有宝宝,以及照顾宝宝的父母,那么他们(也是用户)的需求呢?父母年纪大了,比较怕走楼梯,所以需要电梯房(这个需求是一次和父母聊天,无意中知道的,我们自己很难想到),这样他们可以很容易的上下楼,宝宝也有更多机会被带出去呼吸新鲜空气,晒晒太阳之类。阳光是强力杀菌的利器,而且据说晒太阳还可以促进钙的吸收,要是在家里就能晒晒就更好了,也就是说最好有一间房子是向阳的卧室
  当然,其实还有一个永远的需求:性价比要好。这个“好”可以有两个衡量办法,一是指同等条件下,租金比较低;二是指定的价格上,能够达到的最好配置。

综合以上,我们发现:
1、搬家项目的根本目的是为了照顾好宝宝。为了照顾好宝宝请父母过来帮忙,产生了新的用户,新用户有新的需求
2、范围界定是件满困难的事情,比如父母对于电梯的要求,是一种隐性需求,作为长期没有和老人在一起生活的年轻人,完全没有这方面的意识。而我们都知道,界定一个项目的范围是非常重要的,如果范围不清楚,很难把项目做好(比如租下非电梯房父母上下楼会很吃力);
3、范围界定一定是基于用户需求的,而用户是谁,他们对项目有怎么样的诉求,是个非常关键的地方,宝宝、父母、我们自己都是用户,不同的是,我们是老用户,父母和宝宝是新用户。而未出生的宝宝他又很难自己提需求的,只能我们去琢磨和想像,这很大程度上要依赖于经验推断
4、用户需求是需要平衡取舍的。项目目标(照顾好宝宝)确定之后。需要对需求进行优先级排列:1两房/全装全配,2有电梯,3交通方便,4性价比好,5优秀房东,6向阳房间/周边配套(其它)。1是共同基础要求,2是父母核心需求,3-5是我们自己的核心需求,6是非刚性需求,比较容易克服。我们是优先满足父母和宝宝的需求,然后在一定程度上可以克服交通不便,性价比一般或微刁蛮房东,对于非刚性需求我们尽可能争取,有更好,没有也选择克服。需求与需求之间也是有关联的,比如交通方便的地方生活配套一般都还可以,优秀房东一般会催生好的性价比。

项目实施-概要


  当需求确认之后,接下来就是项目实施了。
  项目实施过程可以分为几个步骤:找房,搬迁,收拾。找房,就是要找到满足需求的目标房源,然后与房东就房子形成契约关系。搬迁,就是将原来的个人物品从原来的住所,搬到新住所;收拾,就是在新住所里将物品各就各位,形成一个可以承载家庭生活的空间。

项目实施-找房


  首先是要寻找合适的目标房源。互联网是个好东西,我们首先在安居客上搜索,敲定几个目标区域,然后设定好房型价位,很快便罗列出数十条候选房源。这些房源有如下特征:离地铁站不远,高层或小高层(有电梯),挂出来的价格在或基本在(“基本在”是“可克服”的表现)预算内。在网上挂出来的房源信息大部分都是中介公司挂出来的,我的经验是,要想在短时间内找到高质量的房子,中介是必杀器。中介的优势是他们的信息量很大,手里有很多优质的房源,而且中介与中介之间成网状联系,只要联络上其中一家,基本上可以把某一个或几个区域的房子尽收眼底。我们头一天晚上再次甄选了一下房源,联络了其中三五个人,约定第二天看房。
  第二天早上九点多,我们先去了一家叫立好信的中介公司,公司比较大,看起来比较正规,一位业务员带我们看了一处房子,还让我们签字确认。没想到这个公司手里的匹配房源很少,我们决定去第二处中介,走在半路,看到街边有一个中介公司,便走进去碰碰运气。没想到,就是这家公司帮我们最终找到了目标房源。这家中介公司,没那么大,也没那么正规,显然就是私人性质。我们和他(简称小二中介)说明要求之后,他立即反应说手上有候选房,可以带我们看看,在带我们看房子的过程中,他几乎没有中断过电话,每每打通就是一句:“老张,电梯两房,有没有?”,前前后后打了不下二十通电话,相当于帮你联络了二十个中介,这就是圈子的价值。
  我们连续看了几处计划外的房源,觉得都在80分左右。最后小二中介又打了一个电话,看了一处房源,眼前一亮,可以打85分,看完他手里的最后一处房源。我们又去了原先约好的那个中介,我们当天接触的第三位中介,我们简称其小三中介吧,他已经电话催了不下十次了,实在没办法,我们也没有想到这碰运气的这家有这么多候选房源。小三中介带我们看了三处房源,其中一处还与小二中介重复了。看完小三中介提供的房源后,我们决定把前面打出来的85分升到90分,为什么呢?当初没有给90分,是觉得超预算了,后面又加上去是因为看了另外配置不如它的房子居然要价比它还高,而且不还价。
  所以我们迅速的回头,联络小二中介,与房东谈定条件,签约拿房,另外的几个约便自然不用赴了。当时时间大约是下午一点半,我们中间还用了半小时吃饭。三个小时租到房子,这样的效率,也只有中介的配合才能够做到,当然中介也得到应得的部分:一个月租金的35%,这佣金是分别向房东和房客收取的,只是因为这房子是他和他的圈子共同促成的,所以小二中介拿的是房客(需方)的部分,而提供房源的圈子朋友拿的是房东(房源,供方)的部分。

综合以上,我们发现:
1、效率,往往是缘于专业的人做专业的事情而达成的。比如找房子这件事情,中介其实是最专业的。
2、一切对项目有帮助的资源,都可以争取成为项目的资源。哪怕是一个陌生人,陌生的资源方(他有他的诉求,比如中介想获得中介费),只要他对项目的推进有益,我们都可以利用起来。比如此次找到目标房源,就缘于碰一次“碰运气”。其实也可以理解为,如果找房源是一次采购竞标的话,我们尽可能让更多的人参与竞标,那样竞标的质量就会很高。
3、不必惧怕意外和变化,计划外的事情,也可以是有益的。


项目实施-搬迁


  房子找好之后,接下来的事情就是搬迁。把很多东西收完好无损的从一个地方运到另外一个地方,这是个体力活,比较费劲而且麻烦。整个过程可以分解成以下几个环节:收拾行李、雇车、上货、卸货。

  一、收拾行李

  收拾行李并不难,困难的是东西越收拾越多的时候,会很郁闷(联想到:项目越做需求越多,让人沮丧)。我们前后收拾了两天,先后买了两次共8支超级大的行李袋,最终收拾起来的大大小小的包裹三十来件吧。心得是,能够归并起来的东西一定要归并,这样搬移的时候会容易很多。同时,归并时要很好的利用空隙处,比如高压锅里放些餐具是轻松的事情,大杯子里装小杯子也不难。零碎的东西进纸箱,行李袋或编织袋装一些软的衣物或比较规整的东西
  此外,打包的时候,注意标识哪些包裹是可压的,这样在堆乱的时候可以放在下面,比如衣服、被子、书籍之类。我的做法是,用透明胶带帖一种的黄色标签上去,用什么不重要,只要能够标示出来就好。注意,你可能觉得,自己知道什么可压就可以了,何必那么麻烦,问题是具体搬运的时候,堆货的人可能是别人,那个时候你只要和大家说:“着黄色标签的行李可以压,其它的易损坏要放在上面”就可以了,多简单,有效明确的信息沟通对项目的执行是非常重要的
  所有的行李收拾完毕之后,列个行李清单,以便搬运完毕之后确认,尤其是行李比较多的时候。这样做,能让我们在搬运结束之后知道丢没丢东西,丢了什么东西。


  二、雇车

  雇车,对我来讲就是找搬家公司,你可能觉得是个简单的事情,打打电话就可以了,我当初也是这么想的,后来发现没那么简单。其实搬家之前我们就在留意一些货柜车上的预约电话,耳熟能详的大众、公兴之类,打大众电话人家五一预约满了;打公兴电话,人家问起始地点、行李多少、楼层情况,然后报了一口价430,包含三个工人,不许剪裁定制,立马不太喜欢;后来,惯性思维的想,大众可以搬,强生也应该可以搬吧,于是在网上查强生搬场,好家伙,果然是大公司,搜索引擎显示前面很多条都是强生搬场,点开一个靠前的,瞅见一个400电话,就打过去了,这个好,工人可以定制,整个费用算下来三百多一点,马上觉得强生靠谱些,立马预约了车子和一名工人。一天以后,无意中在网上又查了一次强生搬场,点开了另外一个网页,居然也叫强生搬场,然后点开越来越多都叫强生搬场的各种不同的网页,我发现这个强生搬场和我想像中的那个强生出租不是一家。随着搜索的深入,发现假冒的搬场公司原来是一种司空见惯的现象了。我赶紧确认这个强生搬场的真伪,想找出真正的强生搬场来,打114,人家说只有强生便捷货运,没有强生搬场的登记。然后又找一位同事确认,她父亲在强生工作,回答说强生就没有搬场公司,昏倒。
  后来,我在强生的网站上,细致的研究了一下,发现便捷货运提供的是一种相对简单的货运出租车服务,司机负责到指定地点接货,然后运到指定地点,就完成任务了。上货卸载全由客户自己负责,另外每等候5分钟,算一公里。费用方面起步价27,每公里3.7元,相比而言还是很厚道的。其实这已经基本符合我的要求,于是毫不犹豫的下了强生的便捷货运的单,约在3号早上8点过来接货,同时也消了“强生搬场”的单。


  三、上货

  此时,问题变成了:如果高效的完成上货下货呢?自然是车子一到接货地,货物就源源不断的上车,到目的地再源源不断的下车。这句话听起来像:怎么样买股票才能赚钱呢?在低的时候买,高的时候卖。
  我们还是结合实际情况谈吧,先谈上货。高效的上货有两个基本点:1车子到位之前,货物就已经到了上货点,2有充足的上货人力。我找了一个帮手,叔叔家的小弟过来帮忙。
  我原来住一小高层的9楼,首先要将行李运到楼下,原本楼里有两部电梯,现在有一部在维修不能用。电梯成了竞争资源了,因为我又要将行李在尽可能短的时间里运到楼下,又要尽可能不影响大家使用电梯。所以,首先要做的是将行李从房子里集中到电梯口,这个前后耗时30分钟,然后再将行李经过电梯移到楼下用了20分钟,当时的时间大约是早上7:20,等了10分钟,车子过来了,我们两个人上货只也用了10分钟。所以,我们7:40便上完货出发了。总结下来,电梯占用20分钟,上货10分钟,控制住前一个时间减少了对竞争资源的依赖,后一个时间直接关乎成本。

  四、卸货

  谈完上货,我们谈卸货吧。卸货复杂一点,不光光是把货卸下来,而且要搬到屋子里。当然,这里同样有两个诉求:1,最短时间内把货从车上卸载下来。2,减少对电梯资源的占用,从而避免影响住房正常的使用电梯。为了保证这两点,我又提前请了两位同事过来帮忙,让他们大约9:30在目标地接应,然而因为上货顺利而且路况良好,所以车子提前了50分钟到达目标地点,所以我临时给两位同事信息,将接应时间提前。好在这个调整,通知及时,两位同事先后到达现场,所以我们大概只用了5分钟,就将货物从车上卸在楼下。
  接下来的问题是,如何运到楼上?这里的情况与原来住的地方有所不同,首先这里是15/24楼,电梯两部,综合楼层高和可用电梯多的情况来看,资源竞争程度和前面差不多。如何尽可能不影响住房使用电梯的情况下,将东西运到屋里呢?有两种办法:1,缩短占用时间,二,每次运送少一点行李,减少占用电梯面积。此时,时间上没有太高要求,为轻松一点,我预想的方案是2,具体一点是:先一起将行李集中在电梯口,然后四个人分工,一人留在楼下照看行李并且负责往电梯里投递,每次两件,另外两个人分别使用其中一部电梯,接受投递后运送行李到指定楼层,楼上再有一个人从电梯口接收行李后运到房内。电梯里的两个人同时负责协调瓶颈,如果楼下投递太慢,可以主动出来抓行李,同样如果楼上接收行李太慢,电梯里的人可以负责将行李直接送到房内。
  这是不是一个完美的解决方案呢?实际的情况是有更好的方案。实际情况是,我那小弟说:咱们跟保安协商一下,看能不能占用其中一部电梯,这样另外一个梯可以走人,咱们也可以快速的搬掉。保安通情达理,满口答应,结果我们只拉了两趟,就把全部行李运到楼上了,前后也就10分钟时间。运到楼上后,就没有什么资源限制了,大家一起往家里搬就好了。从车子到达目标楼下,整个卸载过程也就半小时,相当流畅。

综合以上,我们发现:
1,项目方案随时可能会调整,有些是外力所致,不得己的调整,比如被假的搬场公司忽悠了。这种调整,也并不总是坏的,比如选择强生的便捷货运的直接成本只是原来的起步价还不到。有一些变化是项目团队内部发起的,比如卸载上楼时,可以有更好的选择,调用保安资源,占用其中一个梯。
2,任何一个需求的满足,都要立足于现实情况的不同进行差异化处理。例如上货和卸货有不同的项目诉求(卸货没有时间压力,也是成本压力)、环境(电梯、楼层变化)和项目资源(缺货时有更多的电梯,更多的人力,还有外部保安资源)。
3,同样,项目执行时,不要太死板,可以随时根据变化,采取更为实际或优良的替代方案
4,对于项目执行过程中的变化,要及时通知到项目组成员(短信通知时间提前),以便大家统一调整节奏,以适应项目变化,从而保证项目的完成。

项目实施-其它


  其实,当行李搬到房子里,搬家项目已经基本成功了。接下来,就是一些轻松的没有多少压力的活了。无非就是把不同的东西收拾出来,放到它该呆的位置上去。实际上,我们并没有立即把行李还原出来当作优先级最高的事情。首先想到的是一起去吃饭,这是原先想好的,主要是感谢几位帮手的辛苦。可是因为整个过程太顺利,我们搬好东西还不到十点,没有到饭点,同事也说要走,毕竟是在放假期间,也就没勉强再占用他们更多时间了,来日方长。这里想说的是,任何一个项目的成果,都得益于所有项目成员的努力,当项目顺利到达重要里程碑的时候,应该组织欢庆。
  饭没吃成,我们就去做了另外一件事情,和老房东交接房子。在正式交接房子之前,我们剩下的几个人把原来的房子彻底的打扫了一遍,各个死角都清理了,地拖了两遍,基本恢复到我们住进去之前的样子,甚至比那会还干净。然后再把房东叫过来,相关设备一样一样完成了交接,同时清算了相关费用,愉快的结束了我们原先的租赁关系。一个新项目的开启,往往标识着另外一个项目的终止,项目可以终止,而人、人与人之间的关系,其实一直都会以某种方式存在着,维系着。所以,无论什么时候,做人比做项目都来得重要。
  一天半之后,我们在零零碎碎的时间里,收拾好这边的房子,正式开始了我们新环境的生活。

项目总结


  重视用户,懂得取舍;详细规划,关注细节;执行有力,拥抱变化


 进一步交流: 扣扣,是用来扣的    

评论: 2 | 引用: 0 | 查看次数: -
Ranko
回复回复Ranko[2010-05-25 07:30 AM | | | del]
蛋疼!!!!
planeboy
回复回复planeboy[2010-05-05 01:13 PM | | | del]
好文!

这几天我也在忙转租搬家的事情,同感同感啊。
发表评论
昵 称:
邮 箱: 支持Gravatar头像.
网 址: 输入网址便于回访.
内 容:
验证码:
选 项:
虽然发表评论不用注册,但是为了保护您的发言权,建议您注册帐号.